Odavno nam je svima jasno da je globalna zdravstvena kriza uzrokovana pandemijom virusa Korona, uspela da prodre u sve pore društvenog života i privrednih aktivnosti. Dok su neke privredne grane neznatno pogođene, a neke profitiraju više nego u redovnim okolnostima, druge praktično nemaju mogućnost da iole normalno funkcionišu. Pokazuje se da je jedna od najugroženijih privrednih oblasti u ovoj nezahvalnoj situaciji, upravo oblast gradskog turizma i hotelijerstva.

Za ovu oblast nije relevantna samo unutrašnja politika suzbijanja pandemije, već i međunarodna, s obzirom na to da restriktivne mere (obavezno testiranje, obavezan karantin, negde i zabrana ulaska i td.) u najmanju ruku otežavaju, a svakako demotivišu ljude da prelaze državne granice. Sve i da to nije faktor, ljudi uglavnom ne razmatraju odlazak u velike gradove u kojima je rizik od transmisije najviši. Zbog svega navedenog, dolazimo do statistike koja oslikava stanje u ovoj oblasti, a ona kaže da je u prvih šest meseci 2020. godine u Beogradu zabeležen pad od 64,9% u ukupnom broju dolazaka turista u odnosu na prošlu godinu, pri čemu je broj dolazaka domaćih turista opao za 50%, a stranih za 67,9%. Sličan pad zabeležen je i u drugom najposećenijem srpskom gradu, Novom Sadu, kao i u drugim gradovima (izvor: https://mtt.gov.rs/sektori/sektor-za-turizam/korisne-informacije-turisticki-promet-srbija-kategorizacija).

Nakon što smo izneli objektivne činjenice, naglasićemo da će ovde akcenat biti stavljen na privredne subjekte koji imaju zaključene ugovore o zakupu prostorija za potrebe obavljanja ove delatnosti u srpskim gradovima. Značaj ove teme je u tome što, pored trenutne tržišne situacije, ove subjekte često ograničavaju i njihovi zakupodavci, tj. dugoročni ili teško raskidivi ugovori zaključeni sa njima.

KORONA-PRAVNA KVALIFIKACIJA

Na osnovu dosadašnjih polemika na ovu temu, uočili smo da se na ovom mestu, kao ključno, postavlja pitanje da li je Korona viša sila ili promenjena okolnost.

U srpskom Zakonu o obligacionim odnosima, institut više sile se eksplicitno ne spominje, ali po svojim uobičajenim karakteristikama odgovara članu 137 ovog zakona koji nosi naziv „nemogućnost ispunjenja za koju ne odgovara nijedna strana“.

Da bi se ovaj član primenio potrebno je da je jedna ugovorna strana u potpunosti sprečena da dalje izvršava svoje ugovorne obaveze, a da je uzrok tome okolnost koja ne zavisi od te ugovorne strane niti od suprotne ugovorne strane, tj. da je ta okolnost neskrivljena. Takođe, uzročnik nemogućnosti ispunjenja nije nešto što dolazi od same stvari koja je povezana sa predmetom ugovora, npr. nedostaci zakupljenog prostora, niti to može biti neki uzročnik koji su ugovorne strane objektivno mogle predvideti u trenutku zaključenja ugovora.
Sledi pitanje, da li je nastupila nemogućnost obavljanja hotelijerske delatnosti usled ekonomskih efekata koje je Korona prouzrokovala u ovoj oblasti na našem tržištu? Smatramo da je odgovor na to pitanje negativan.

Naime, zakupac i dalje može izdati hotelsku sobu posetiocima, koji će biti retki, ali će ipak postojati. Zakupac će faktički biti u mogućnosti da koristi predmet zakupa i njegove prostorije u svrhu obavljanja ove delatnosti, tako da će moći da ostvari prihod koji će biti dovoljan za, makar deo zakupnine na koje plaćanje je zakupac obavezan. Ovo poslednje naročito iz razloga što u Srbiji trenutno nemamo imperativne mere koje zabranjuju gradskim hotelijerima da posluju.

Da li će zakupac prostorija za potrebe obavljanja hotelijerske delatnosti, na primer u Beogradu, trpeti velike gubitke koji će ga potencijalno dovesti do nemogućnosti da pokriva komunalne troškove, poreze i zakupninu ili nešto od toga? Moguće, ali to nije dovoljno da bi se takav slučaj podveo pod institut više sile, odnosno član 137.

Srećom, tu je institut koji je donekle sličan višoj sili, a gađa pravo u gubitak bilo kakvog ekonomskog osnova ugovora koji se pojavljuje na strani zakupca. Reč je o institutu promenjenih okolnosti (čl. 133-136 ZOO). Da budemo precizniji, potpuni gubitak ekonomskog osnova nije isto što i gubitak ekonomskog interesa, koji nastaje nakon lošijeg poslovanja usled ostvarenja redovnih poslovnih i tržišnih rizika (Presuda Privrednog apelacionog suda, Pž. 1616/2010 od 6.5.2010. godine) – Sudska praksa privrednih sudova – Bilten br. 4/2010). Ovde govorimo o ugovornoj nameri, njenom ekonomskom aspektu, koja više ne može ostati ista nakon što je došlo do određenih nepredviđenih i neizbežnih okolnosti koje, slično višoj sili, nisu skrivljene od strane lica koja se nalaze u pogođenom ugovornom odnosu.

Potreba održavanja ugovora na snazi (jer njega ipak nije potpuno nemoguće izvršiti kao kod više sile), je razlog što zakon, kao prvo rešenje, ne predviđa prestanak važenja ugovora, odnosno prestanak obaveze zakupca ex lege, već pokušaj da se ugovor izmeni. Tako, ako zakupodavac nakon što ga zakupac prethodno obavesti o promenjenim okolnostima (postoji i zakonska dužnost ovog obaveštavanja), pristane na pravičnu izmenu ugovora, on će ostati na snazi. Ukoliko to ne bude slučaj, ugovor se i dalje ne stavlja van snage po sili zakona, već ga zakupac može raskinuti. Potrebno je naglasiti i da, kada je u pitanju zahtevanje pravične izmene ugovora, nije reč o obavezi već o mogućnosti, koja bi svakako bila u maniru dobrih poslovnih običaja (Presuda Vrhovnog suda Srbije, Gzz. broj 9/94 od 13.4.1994. godine).

Ostaje da se odgovori na pitanje šta se smatra potpunim gubitkom ekonomskog osnova. Da li je to potpuna finansijska propast i da li je za potrebe dokazivanja njegovog gubitka samo odlazak u stečaj pogođene ugovorne strane relevantan?

U situaciji koju imamo u ovoj delatnosti, na osnovu statističkih podataka možemo zaključiti da su gubici generalno veliki, ali na svakom zakupcu je da dokaže kroz svoje finansijske izveštaje njihovu visinu, a onda je na sudu da oceni da li je ona dovoljna ili ne, da bi se priznalo ostvarenje promenjenih okolnosti na strani zakupca i njegova prava po tom osnovu. Naglašavamo i da, određena novčana pomoć hotelijerima koju je država najavila, može potencijalno otežati ovo dokazivanje.

IZAZOV ZA SUDSKU PRAKSU

Na terenu promenjenih okolnosti koje su pogađale razne ugovorne odnose, doživeli smo, primera radi, ratno stanje, famozne kredite u švajcarcima, ali ne i globalnu pandemiju kakva nije viđenena od Španskog gripa 1918. godine. Zbog toga sudovi imaju širok prostor za postavljanje presedana, kada je u pitanju tumačenje i primena instituta promenjenih okolnosti iz Zakona o obligacionim odnosima.

Vezano za to, u članu 135 Zakona, koji je svrstan u poglavlje koje govori o promenjenim okolnostima, eksplicitno se navodi koje je činjenice sud obavezan da uzme u obzir prilikom odlučivanja o izmeni odnosno raskidu ugovora u ovom slučaju: „Pri odlučivanju o raskidanju ugovora, odnosno o njegovoj izmeni, sud se rukovodi načelima poštenog prometa, vodeći računa naročito o cilju ugovora, o normalnom riziku kod ugovora odnosne vrste, o opštem interesu, kao i o interesima obeju strana.“ (čl.135 ZOO; Rešenje Apelacionog suda u Beogradu, Gž 2196/2014 od 24.4.2015. godine).

Kada govorimo o interesu obeju strana na koji sud takođe mora obratiti pažnju po zakonu, može se desiti npr. situacija u kojoj je zakupodavcu ubiranje zakupnine takođe jedinstveni izvor prihoda kao što je i zakupcu prihod od obavljanja hotelijerske delatnosti. Međutim, ukoliko je ugovor o zakupu strogo ograničio zakupca na taj način što mu je dozvoljeno da koristi zakupljeni objekat samo u svrhu obavljanja hotelijerske delatnosti, a objekat je prilagodljiv tako da zakupodavac isti može izdavati ili koristiti u druge svrhe, naklonost suda bi u ovom tumačenju ugroženih interesa mogla da prevagne na stranu zakupca.

Takođe, valja istaći i činjenicu da nije sam virus uzrok finansijskog fijaska zakupca već ekonomska kriza koja je zakačila i njegovu delatnost, s tim u vezi dokazivanje te krize (što neće biti mnogo težak posao) je na zakupcu kao tužiocu u potencijalnom sporu, s obzirom na to da, iako je situacija poprilično jasna, ekonomska kriza ipak nema karakter činjenice koja se ne dokazuje (Presuda Privrednog apelacionog suda, Pž 2117/2015 od 2.2.2017. godine).

Još jedan faktor koji bi mogao da utiče na odluku suda da presudi u korist pravične izmene ugovora, jeste i praksa koja se polako ustanovljava na tržištu kada su u pitanju zakupi poslovnih objekata, pa je tako, na primer, grad Beograd na svoje objekte smanjio zakupninu za 50% (Sl. list grada Beograda”, br. 38/2020). Ovaj procenat je značajan ali kada je u pitanju ovako pogođena oblast i zavisno od konkretnog slučaja, kada je zakupodavac privatno, fizičko ili pravno lice, ovo nekada neće biti pravično umanjenje zakupnine. Zato je bitno da sud ne primenjuje prostu analogiju sa praksom koja je uspostavljena u ovom segmentu, već da ocenjuje in concreto.

KAKO DA SE ZAKUPAC I ZAKUPODAVAC DOGOVORE I IZBEGNU PARNICU?

Jako je bitno da zakupac predoči zakupodavcu moguće legalne korake koje može preduzeti kako bi ostvario raskid ugovora i/ili povraćaj eventualno uloženih sredstava u objekat. Takođe, valja predočiti zakupodavcu i njegove sopstvene ekonomske interese od održavanja ugovora na snazi. To nikako ne znači da je opravdano da zakupac na neki način ovim „uslovljava“ zakupodavca i pravi neobjektivnu ponudu za izmenu ugovora. Zakupac treba imati sluha i za potrebe zakupodavca, naročito ako je njemu ugovorena zakupnina primarni izvor prihoda, jer bi srazmera u ugovorenim davanjima mogla biti poremećena i na strani zakupodavca.

Strane treba da nađu zajednički jezik, pri čemu moraju imati svest o trenutnim prilikama na tržištu, svest o zajedničkom poslovnom interesu, svest o potrebi održavanja ugovora na snazi čije će se izvršenje protegnuti i nakon završetka krize, kako bi postigli ekonomski što izvodljiviji način za njeno prevazilaženje koji je takav i za jednu i za drugu ugovornu stranu. Najbolje bi bilo svakako sastaviti pismeni sporazum, radi sigurnosti, takođe obratiti pažnju na potencijalne ništave klauzule koje zakupodavac može predložiti, kao što je npr. zahtevanje od zakupca da se odrekne naknadnog pozivanja na promenjene okolnosti.

Gubici u gradskom turizmu mogu biti toliki da ni ovo umanjeno plaćanje neće biti dovoljno da se kriza finansijski preživi, naročito ako uzmemo u obzir neizvesnost njenog daljeg trajanja, tako da je odlaganje plaćanja uz predloženi program naknadnog vraćanja duga za neisplaćene zakupnine, takođe moguće optimalno rešenje, a nekada i jedino izvodljivo. Isto tako, moguća je izmena ugovora i u delu koji se ne tiče zakupnine već se tiče namene zakupljenih prostorija, kako bi se ostavila mogućnost zakupcu da ih koristi i u druge svrhe ako bi to bio način da se prihoduje.

ZAKLJUČAK

Činjenica je da je ovaj problem već u nekoj meri prepoznat, što najbolje vidimo kroz podatak da sada postoje određeni oblici državne finansijske pomoći za gradske hotelijere. Međutim, ova pomoć nekada nije dovoljna i nije adekvatna, jer ne može biti rešenje za svaku pojedinačnu poslovnu situaciju,a zatim, neće ni svaki gradski hotelijer-zakupac ispuniti uslove za pružanje državne pomoći. Prethodno naročito važi kada su u pitanju hosteli.Iz tog razloga smatramo da je najbolje ovaj problem rešavati na terenu ugovornog odnosa i njegove pravične izmene u svakom konkretnom slučaju, a ukoliko zakupac i zakupodavac ne mogu da pronađu zajednički jezik, onda je na sudu da pravilno protumači sve relevantne okolnosti i primeni institut promenjenih okolnosti koji bi, čini se, sada mogao dobiti znatno veću primenu.

Matija Savović,

Junior Associate, NKP Law Office