Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture obavestilo je javnost da će se do 20. februara 2023. godine sprovoditi javna rasprava o Nacrtu zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji. Javni poziv sa programom, tekst nacrta novog zakona sa obrazloženjem i pregledom odredbi, možete naći na sledećem linku: https://mgsi.gov.rs/lat/aktuelnosti/javni-poziv-za-ucesce-u-javnoj-raspravi-o-nacrtu-zakona-o-izmenama-i-dopunama-zakona-o-2

Značajnije izmene

Ukidanje konverzije uz naknadu

Među glavnim razlozima za donošenje novog Zakona o planiranju i izgradnji (dalje: „Novi zakon“), o čemu se i dosta raspravljalo u javnosti, svakako se izdvaja ukidanja Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu. Primena ovog zakona, nije se pokazala kao naročito isplativa i pogodna za atrakciju investicija.

Prethodno rešenje koje je podrazumevalo plaćanje naknade za konverziju od strane investitora koji su prethodno uložili značajna sredstva u kupovinu imovine kompanija u stečaju, identifikovano je kao uzročnik stajanja brojnih investicija. Po Novom zakonu obaveza plaćanja naknade i dalje ostaje za krug lica čiji će položaj biti određen posebnim zakonima, a to su: sportska društva i udruženja, stambene i zemljoradničke zadruge, kao i lica na koja se primenjuje Aneks G o sukcesiji.

Proširenje pogodnosti za investitore

Kada govorimo o motivima proširenja kruga pogodnosti za investitore, Novim zakonom predviđa se i mogućnost pribavljanja informacija o lokacijskim uslovima na zahtev investitora i to kod notara ili preduzetnika koji su registrovani za izradu dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja van objedinjene procedure (članovi 15 i 16 Novog zakona).

Članom 27 Novog zakona predviđa se olakšana procedura za investitore koji ulažu u projekte od „posebnog značaja“ tako što se ukida naknada za promenu namene poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište u slučaju da se radi o izgradnji objekata od „posebnog značaja za Republiku
Srbiju“. O tome šta će se smatrati projektom od „posebnog značaja“ odlučuje Vlada RS. Kroz pomenuti član 27 Novog zakona, menja se stari član 88, kome se takođe dodaje novi stav kojim se predviđa naročita hitnost postupaka u kojem se realizuju projekti od „posebnog značaja“.

Zelena gradnja i usklađivanja sa ekološkim trendovima u građevinskoj industriji EU

Ističemo i da je jedna od osnovnih ideja Novog zakona, usklađivanje sa evropskom regulativom koja se odnosi na građevinske radove i građevinske proizvode CPR 305/2011/EU, kao i sa Direktivom o energetskim performansama zgrada 2010/31/EU. U tu svrhu Novim zakonom se propisuju novi zahtevi za objekat. Tako se, između ostalog, predviđa da će se tzv. sertifikat o energetskim svojstvima zgrada koji čini sastavni deo tehničke dokumentacije koji se po starom rešenju prilagao uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole, po Novom zakonu prilagati prilikom overe ugovora o kupoprodaji odnosno zakupu
objekata. Ovo, u cilju pojačavanja obzira prema energetskoj efikasnosti objekata. Članom 86 Novog zakona propisuje se da sve nove zgrade moraju imati sertifikat o energetskim svojstvima zgrade odnosno njihovim posebnim delovima. Takođe, propisani su rokovi za pribavljanje ovih sertifikata od strane vlasnika zgrada, i to: vlasnici objekta javne namene u roku od 3 godine, vlasnici postojećih poslovnih zgrada u roku od 5 godina, a vlasnici postojećih stambenih zgrada u roku od 10
godina od dana stupanja zakona na snagu. Kontrolu ispunjavanja ove zakonske obaveze će vršiti jedinica
lokalne samouprave.

Pored nastojanja da se posebna pažnja posveti obzirima energetske efikasnosti građevinskih objekata kroz uvođenje gorepomenutih obaveza, izdvojili bismo i uvođenje novih elemenata „zelene agende“ koji su posledica težnji usklađivanja zakonskog teksta sa evropskim ekološkim trendovima u građevinskoj industriji. Tako se, članom 28. Novog zakona propisuje obaveza priključenja svih vlasnika objekata na postojeću infrastrukturu, naročito na infrastrukturu vodovoda, kanalizacije, gasovoda i daljinskog grejanja, sa preciziranom odredbom da vlasnik objekta koji se priključuje nema obavezu plaćanja
naknade za priključenje na navedenu infrastrukturu, već da je to obaveza privrednog društva čiji je osnivač Republika Srbija, autonomna pokrajina odnosno jedinica lokalne samouprave. Cilj predlagača je da se u svim jedinicama lokalne samouprave ili delovima koji su komunalno opremljeni obavezno izvrši priključenje svih korisnika na postojeću infrastrukturu, čime će se, između ostalog, značajno smanjiti broj individualnih ložišta odnosno uštedeti energija, a da pri tom korisnik za to nema nikakve finansijske izdatke. Nadzor nad izvršenjem ovih odredbi poveren je jedinicama lokalne samouprave.
Članom 29. Novog zakona zakona propisano je da investitori koji u skladu sa ovim zakonom po završetku objekta pribave sertifikat zelene gradnje imaju pravo na umanjenje obračunatog doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u visini od 10 % u odnosu na ukupno određeni iznos doprinosa.
Predloženo se može smatrati stimulativnom merom za izgradnju što većeg broja objekata koji ispunjavaju uslove za dobijanje sertifikata zelene gradnje.

Novi pojmovi

glavni državni urbanista

Članom 7. Novog zakona menja se član 33. Zakona, pa se po prvi put zakonom predviđa glavni državni
urbanista. Članom 12. Novog zakona propisano je da se pored glavnih urbanista u jedinicama lokalne samouprave ustanovljava i glavni državni urbanista, koji poslove glavnog urbaniste obavlja za celu teritoriju Republike Srbije sa idejom da se dodatno unapređuje oblast prostornog planiranja i urbanizma i dodatno uvodi red u ovu oblast.
Članom 14. Novog zakona izvršeno je usaglašavanje sa postojećim propisima, s obzirom da je ovim zakonom predviđena mogućnost imenovanja glavnog državnog urbaniste, te analogno tome, na nivou Republike Srbije se propisuje i obrazovanje Državne komisije za planove.

Agencija za prostorno planiranje i urbanizam

Članom 9. Novog zakona predviđeno je da centralni registar planskih dokumenata vodi Agencija za
prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije, koja je osnovana ovim Novim zakonom. Na rad Agencije preimenuju se odredbe Novog zakona, kao i Zakona o javnim agencijama.

Članom 79. Novog zakona propisano je da Agencija počinje sa radom najkasnije u roku od 3 meseca, od
dana stupanja na snagu Novog zakona. Ovim članom je takođe propisano da Agencija preuzimazaposlene i postavljena lica u Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture koji rade na poslovima iz delokruga Agencije. Agencija preuzima predmete, arhivu, opremu, sredstva za rad, kao i druga sredstva i drugu stručnu dokumentaciju koje je koristilo ovo ministarstvo, a koje se odnose na
poslove iz nadležnosti Agencije.

Članom 80. Novog zakona propisano je da je Republički geodetski zavod dužan da u roku od 30 dana, od dana osnivanja Agencije, Agenciji ustupi podatke, softver i svu raspoloživu dokumentaciju u vezi sa Centralnim registrom planskih dokumenata. Prema stavu 2. ovog člana Agencija je dužna da u roku od 60 dana od preuzimanja podataka, softvera i raspoložive dokumentacije, uspostavi Centralni registar planskih dokumenata i učini ga javno dostupnim.

Članom 81. Novog zakona propisano je da Vlada u roku od 3 meseca od dana stupanja na snagu ovog Zakona imenuje predsednika i članove upravnog odbora, kao i direktora Agencije. Ovim članom propisana je i obaveza upravnog odbora Agencije, da donese statut Agencije u roku od 30 dana od dana
imenovanja.

Brownfield investiranje

Novim zakonom uvodi se i termin brownfield investiranje.

U ekonomiji, brownfield investicija je vrsta direktnih stranih ulaganja gde investitor ulaže u postojeći objekat da bi započela svoje poslovanje u stranoj zemlji. Drugim rečima, brownfield investicija je zakup ili kupovina već postojećeg objekta u stranoj zemlji. Članom 82. Novog zakona propisana je obaveza jedinica lokalnih samouprava da u roku od 6 meseci od dana osnivanja Agencije, dostave podatke o brownfield lokacijama na svojoj teritoriji. Takođe, ovim članom propisana je i obaveza Agencije da u roku od 6 meseci od dostavljanja podataka o brownfield lokacijama sačini registar podataka o tim lokacijama i učini ga javno dostupnim.

 

Matija Savović,
Junior Associate, Nikčević & Kapor